Wohnen, Arbeiten und Investieren auf 5.000 m² Gewerbegrund in Reischach
Sie zahlen heute Miete für Wohnung und Werkstatt, oft 6.000 € und mehr im Monat, und am Ende gehört Ihnen nichts. Hier, nahe der A94, bekommen Sie 5.000 m² Gewerbegrund mit Recht auf eine Betriebsleiterwohnung für 1,25 Mio. €. Zehn vermietete Garagen bringen ab dem ersten Tag Miete.
Fürs Grundstück brauchen Sie kein eigenes Geld: Die Verkäuferin finanziert 300.000 € selbst zu 2,6 %, und viele Banken werten das wie Eigenkapital. Dazu zahlen Sie keine Maklerprovision, das wirkt wie ein Rabatt von 74.375 €. Ein Beispiel mit eigener Halle (500 m²) und Wohnung (150 m²): Statt 6.000 € Miete haben Sie echte Kosten von rund 4.660 € im Monat, und rund 5.120 € davon bauen jeden Monat Ihr Vermögen auf statt das Ihres Vermieters. Vom ersten Tag an sind Sie selbst Vermieter: Zehn Garagenmieter zahlen an Sie.
300.000 € finanziert die Verkäuferin mit, zu 2,6 %. Und ohne Makler sparen Sie bis zu 74.375 € Provision.
Monatliche Kosten nach Ihren Einstellungen im Finanzierungsrechner und im Grundstücksplaner unten (voreingestellt: 0 € Eigenkapital, 300.000 € Verkäuferdarlehen, Halle 500 m², Wohnung 150 m²). Wohnung und Halle inklusive Grundstück: Baukosten mit 3,8 % Zins und 2 % Tilgung finanziert, plus Anteil an der Kaufpreis-Rate nach Geschossfläche. Investieren: alle Mieteinnahmen brutto (inkl. MwSt.) plus Wertsteigerung pro Monat. Schätzwerte.
Wichtig: Alle Berechnungen dienen nur der Ideenfindung und sind keine Finanzierungs-, Steuer- oder Anlageberatung. Zinsen, Baukosten, Mieten und Wertentwicklung sind Annahmen. Bitte rechnen Sie Ihr Vorhaben mit Ihrer Bank, Ihrem Steuerberater und einem Architekten oder Bauingenieur selbst durch.
5.000 m² voll erschlossenes Gewerbegebiet im Landkreis Altötting, nahe dem Chemiedreieck. Zehn vermietete Garagen bringen ab dem ersten Tag Miete, über 95 % des Baurechts sind noch frei.
Drei kurze Videos mit Sprecherin. Das Prinzip und die großen Vorteile: das Verkäuferdarlehen, keine Maklerprovision und der Weg vom Mieter zum Vermieter. Die Details klären Sie mit Ihrer Bank und Ihrem Steuerberater.
Videos mit Sprecherin und Untertiteln. Beispielrechnung zur Ideenfindung (Zins 3,8 %, Tilgung 2 %, Inflation 3 %), keine Finanzierungs-, Steuer- oder Anlageberatung.
Sie kaufen direkt von der Eigentümerin. Eine Maklerprovision fällt nicht an. Bei Gewerbegrundstücken zahlt sonst meist der Käufer, üblich sind 3 bis 6 % plus Mehrwertsteuer. Banken finanzieren Provision in der Regel nicht, sie käme also aus Ihrer Tasche.
| Kaufpreis | 1.250.000 € |
|---|---|
| Maklerprovision 5 % | 62.500 € |
| + 19 % MwSt. | 11.875 € |
| Mit Makler zahlen Sie | |
| Bei uns | 0 € |
Zusammen mit dem Verkäuferdarlehen sind das zwei Hebel: Das Verkäuferdarlehen ersetzt Eigenkapital, die gesparte Provision bleibt als Bargeld für Ihre Halle. Beispielrechnung mit 5 % Provision; marktüblich sind 3 bis 6 % zzgl. MwSt.
Die Eigentümerin finanziert 300.000 € des Kaufpreises selbst, zu 2,6 %, in 10 Jahren komplett getilgt: rund 2.840 € im Monat für Zins und Tilgung, danach ist es erledigt. Das Darlehen tritt im Rang hinter Ihre Bank zurück. Viele Banken werten ein solches nachrangiges Darlehen wie Eigenkapital. Fürs Grundstück samt Nebenkosten brauchen Sie dann kein eigenes Geld, und oft gibt genau das den Ausschlag, dass die Bank Ja sagt.
Ihr Einstieg ins Eigentum. Ohne die üblichen 20 % Eigenkapital wird der Kauf für viele Unternehmer überhaupt erst möglich. Und weil Ihre Bank mehr Eigenmittel sieht, trägt sie weniger Risiko. Das bringt oft bessere Konditionen für Ihr gesamtes Darlehen, nicht nur für den Teil des Verkäuferdarlehens.
Ihr Kapital baut Ihre Halle. Die 300.000 € liegen über den üblichen 20 % Eigenkapital für Grundstück und Nebenkosten (rund 1,32 Mio. €). Für Grundstück plus eigene Halle für 500.000 € bleiben rund 64.000 € Eigenanteil. Den deckt schon die gesparte Maklerprovision.
Annahme: Bankzins 3,8 % fest, Bankkredit als Annuität über die gewählte Laufzeit (Standard 20 Jahre). Das Verkäuferdarlehen wird zu 2,6 % über 10 Jahre getilgt (Annuität). Ab Jahr 11 zahlen Sie nur noch die Bankrate.
Das Verkäuferdarlehen zählt als Eigenmittel, wenn es nachrangig ist. Manche Banken erkennen es nur an, wenn es während ihrer Finanzierung nicht getilgt wird. Klären Sie das vorab mit Ihrer Bank, Laufzeit und Tilgung lassen sich anpassen. Tatsächliche Konditionen hängen von Ihrer Bank ab. Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer 3,5 %, Notar und Grundbuch ca. 2 %, zusammen rund 69.000 €) kommen hinzu und sind in der Rate nicht enthalten. Bei 0 € Eigenkapital kann die Bank sie mitfinanzieren, siehe Rechenbeispiel unten.
Wichtig: Alle Berechnungen dienen nur der Ideenfindung und sind keine Finanzierungs-, Steuer- oder Anlageberatung. Zinsen, Baukosten, Mieten und Wertentwicklung sind Annahmen. Bitte rechnen Sie Ihr Vorhaben mit Ihrer Bank, Ihrem Steuerberater und einem Architekten oder Bauingenieur selbst durch.
| Was kostet es? | |
|---|---|
| Grundstück inkl. 10 vermieteter Garagen | 1.250.000 € |
| Grunderwerbsteuer 3,5 %, Notar und Grundbuch ca. 2 % | 68.750 € |
| Maklerprovision | 0 € (sonst bis zu 74.375 €) |
| Eigene Halle 500 m² (ca. 1.000 €/m²) | 500.000 € |
| Wohnung 150 m² (ca. 2.500 €/m²) | 375.000 € |
| Gesamt | 2.193.750 € |
| Wie wird es finanziert? | Ohne Verkäuferdarlehen | Mit Verkäuferdarlehen |
|---|---|---|
| Bank (80 %), 3,8 % Zins, 2 % Tilgung | 1.755.000 € | 1.755.000 € |
| Verkäuferdarlehen, 2,6 % | – | 300.000 € |
| Ihr eigenes Geld | 438.750 € | 138.750 € |
| Was zahlen Sie im Monat? | |
|---|---|
| Bankrate (Zins 5.558 € + Tilgung 2.925 €) | 8.483 € |
| + Verkäuferdarlehen (Zins 650 € + Tilgung 2.192 €) | 2.842 € |
| − Garagenmiete (inkl. MwSt.) | 1.547 € |
| = Ihre Rate | rund 9.780 € |
| davon Tilgung: gehört Ihnen (Bank 2.925 € + Verkäuferdarlehen 2.192 €) | rund 5.120 € |
| Echte Kosten | rund 4.660 € statt 6.000 € Miete |
Miete heute zum Vergleich: Halle 4.000 € und Wohnung 2.000 € im Monat. Die Bank finanziert 80 % der Gesamtkosten, das Verkäuferdarlehen ersetzt 300.000 € Eigenkapital. Ob und wie Ihre Bank das anerkennt, entscheidet sie nach Bonität und Vertrag.
Ihre Rate bleibt fest, die Miete steigt. Bei 3 % Inflation läge Ihre Miete in 10 Jahren bei rund 8.060 € im Monat, 34 % mehr. Ihre Schuld ist dann real rund ein Viertel weniger wert. Nach 10 Jahren ist das Verkäuferdarlehen getilgt, Ihre Rate sinkt dann auf rund 6.940 €. Nach 20 Jahren haben Sie rund 1,35 Mio. € getilgt.
Wer mietet, baut das Vermögen seines Vermieters auf: 20 Jahre Miete sind bei 3 % Steigerung rund 1,9 Mio. €, und danach gehört Ihnen nichts. Als Eigentümer sind Sie ab dem ersten Tag selbst Vermieter, zehn Garagenmieter zahlen an Sie. Und was Sie aufbauen, bleibt für Ihre Kinder und Enkel.
Das Verkäuferdarlehen kostet 650 € Zinsen im Monat. Die zehn vermieteten Garagen bringen 1.547 € im Monat (inkl. MwSt.), und die Mieten werden jährlich moderat angehoben. Der Überschuss fließt in die Tilgung.
300.000 € müssen Sie weder als Eigenkapital noch als teuren Kredit aufbringen. Das Geld bleibt frei für Maschinen, Personal oder den Hallenbau.
Nur 2,6 % Zins. Weniger Bankabhängigkeit bedeutet weniger Prüfschleifen und eine schnellere Kreditzusage.
Wer selbst mitfinanziert, steht hinter seinem Objekt. Sie haben einen Gesprächspartner statt einer Kreditabteilung.
Beispielrechnung: Bankzins 3,8 %, Tilgung 2 %, Verkäuferdarlehen 2,6 %, in 10 Jahren getilgt, Inflation 3 %. Ob und in welchem Umfang Ihre Bank das nachrangige Verkäuferdarlehen als Eigenkapital anerkennt und welchen Zins sie anbietet, hängt von Bank und Bonität ab. Höhe, Laufzeit, Rang und Besicherung werden individuell vereinbart und notariell geregelt.
Der Bebauungsplan erlaubt eine Wohnung für Betriebsinhaber und Betriebsleiter. In Gewerbegebieten der Region ist das selten.
Die Betriebsleiterwohnung entsteht im Obergeschoss Ihrer Halle oder als Penthouse über neuen Garagen. Sie nutzt Geschossfläche, die der Bebauungsplan ohnehin erlaubt (GFZ 1,6, rechnerisch 8.000 m²), und keinen zusätzlichen Grund. Wer Betrieb und Wohnhaus trennt, muss ein eigenes Baugrundstück dazukaufen.
Angebotspreise für Grundstücke im Umkreis von Reischach liegen im Mittel bei rund 260 €/m² (Quelle: aktuelle-grundstueckspreise.de, Stand November 2026). Den amtlichen Bodenrichtwert nennt der Gutachterausschuss Altötting. Die Betriebsleiterwohnung ist dem Betrieb zugeordnet und kann nicht getrennt verkauft werden.
Das Grundstück liegt im Gewerbegebiet Fuchshub am Ortsrand von Reischach, direkt am Kreisverkehr der B 588. Die A94 ist in etwa fünf Minuten erreichbar.
Rechtskräftiger Bebauungsplan „Gewerbegebiet Fuchshub“ der Gemeinde Reischach, Satzung vom 02.03.2016, in Kraft seit 04.07.2016.
| Gebietsart | Gewerbegebiet (GE) nach § 8 BauNVO |
|---|---|
| Bauweise | offen |
| Grundflächenzahl | GRZ 0,8, rechnerisch 4.000 m² |
| Geschossflächenzahl | GFZ 1,6, rechnerisch 8.000 m² |
| Wandhöhe Traufe | max. 7,50 m (gilt auch für Flachdach) |
| Pultdach 3–20° | firstseitige Wandhöhe max. 9,50 m |
| Satteldach 10–30° | Firsthöhe max. 12,50 m |
| Wohnen | Betriebsleiter- oder Inhaberwohnung zulässig, dem Betrieb zugeordnet und untergeordnet |
| Altlasten | Kein Eintrag im Altlastenkataster für Fl.-Nr. 107 |
Rechnerische Werte. Zufahrten und Stellplätze zählen zur Grundfläche, mindestens 10 % der Fläche sind zu bepflanzen. Für eine Hallenplanung ist realistisch mit rund 2.000 bis 2.500 m² Hallengrundfläche zu rechnen. Diese Spanne ist eine Schätzung und ersetzt keine Planung.
Die Garagenzeile wurde im August 2024 amtlich eingemessen und ist voll vermietet. Sie geht mit dem Grundstück an den Käufer über.
| Einheiten | 10 abgeschlossene Garagen |
|---|---|
| Maße | 30,08 × 6,00 m, 181 m² Grundfläche |
| Nutzfläche | 10 × 16,43 m² = 164 m² |
| Stellplätze | je Garage ein Stellplatz auf dem gepflasterten Vorplatz, im Mietpreis enthalten |
| Garagenmiete | brutto (inkl. 19 % MwSt.) | netto |
|---|---|---|
| je Garage inkl. Stellplatz davor / Monat | 154,70 € | 130 € |
| 10 Garagen / Monat | 1.547 € | 1.300 € |
| 10 Garagen / Jahr | 18.564 € | 15.600 € |
Schieben Sie die Regler und planen Sie Ihr Grundstück. Die Regler sind gekoppelt: Was Sie an einer Stelle mehr bauen, wird an anderer Stelle automatisch weniger, bis die zulässige Fläche ausgeschöpft ist. So sehen Sie, wie groß Ihre Halle, Ihre Wohnung und Ihre Mietfläche werden können und was das jährlich einbringt.
Auf einen Blick: Was passiert mit Ihrem Geld jeden Monat?
Das Geld gehört danach Ihrem Vermieter.
− 5.400 €pro Monat weg, Vermögensaufbau 0 €Keine Miete mehr, das Grundstück arbeitet für Sie.
+ 6.500 €pro Monat VermögenszuwachsDas Verkäuferdarlehen ersetzt einen Teil des Bankkredits und zählt bei der Bank wie Eigenkapital.
− 36 %weniger Zinsen an die BankIhre Schulden sind fest, Ihre Mieten und Ihr Grundstück wachsen mit. Annahme: 3 % Inflation pro Jahr.
− 23 %reale Last Ihrer Rate im 10. JahrWohnung und Halle inklusive Grundstück: Baukosten aus Ihrer Planung, finanziert mit 3,8 % Zins und 2 % Tilgung, plus Anteil an der Kaufpreis-Rate nach Geschossfläche. Die Tilgung ist kein Verlust, sie baut Ihr Eigentum auf. Halle im Vergleich zur Miete einer gleich großen Halle zum eingestellten Hallenmietpreis. Investieren: alle Mieteinnahmen brutto (inkl. MwSt.) plus Wertsteigerung pro Monat, vor Finanzierungskosten der Mietobjekte.
Wichtig: Alle Berechnungen dienen nur der Ideenfindung und sind keine Finanzierungs-, Steuer- oder Anlageberatung. Zinsen, Baukosten, Mieten und Wertentwicklung sind Annahmen. Bitte rechnen Sie Ihr Vorhaben mit Ihrer Bank, Ihrem Steuerberater und einem Architekten oder Bauingenieur selbst durch.
Schätzwerte zur Orientierung, alle Werte frei einstellbar. Nachfrage, Planung und Genehmigung sind im Einzelfall zu prüfen.
Für drei Nutzungen liegen positive Bauvoranfragen vor. Das senkt das Genehmigungsrisiko für den Käufer deutlich.
Halle bis 7,50 m Traufhöhe, mit Satteldach bis 12,50 m First. Büro und Betriebsleiterwohnung im Obergeschoss. Wohnen und Arbeiten an einem Ort.
Bauvoranfrage Gewerbehalle: Unterlagen folgenModulare Lagereinheiten mit kleinem Personalaufwand. Die Garagen zeigen schon heute, dass in der Gegend Bedarf an Lagerflächen besteht.
Bauvoranfrage Selfstorage: Unterlagen folgenMehrere Einheiten von 300 bis 400 m² für Handwerk und Dienstleister aus dem Chemiedreieck, in Bauabschnitten realisierbar.
aus dem Baurecht ableitbarSportanlage ohne eigene Gastronomie, denn Gaststätten schließt der Bebauungsplan aus. Getränkeautomaten und Shop sind mit dem Landratsamt abzustimmen.
Bauvoranfrage Padel: Unterlagen folgenDiese Unterlagen erhalten Sie auf Anfrage, die Investorenmappe auch vorab als PDF:
Öffentlich bei der Gemeinde: Schalltechnische Untersuchung zum Bebauungsplan
Direkt von der Eigentümerin, ohne Makler und ohne Provision. Besichtigung nach Vereinbarung, auch kurzfristig.
